آینده بازار مسکن از منظر کارشناسان حوزه مسکن

آینده بازار مسکن از منظر کارشناسان حوزه مسکن

سال 1400 در حالی آغاز شد که بازار مسکن با کاهش سه درصدی روبه رو بود که این نشان دهنده سیر نزولی قیمت مسکن در آغاز این سال است. البته باید توجه داشت با توجه به افزایش قیمت مسکن در سه سال اخیر در حال حاضر قیمت هر واحد مسکونی در بیشتر مناطق تهران بالای یک میلیارد است. اما همچنان می توان مساکنی با قیمت کمتر از 600 میلیون را در برخی محله های تهران یافت.

به گزارش پایگاه خبری ملک هفت به نقل از اقتصاد آنلاین؛ در فروردین ماه سال 1400 قیمت واحدهای مسکونی در تهران روند نزولی پیدا کرد. طبق گزارش تنظیم شده توسط بانک مرکزی، متوسط نرخ هر متر واحد مسکونی در تهران 29 میلیون و 320 هزارتومان بوده که نشان دهنده کاهش 3.1 درصدی نسبت به ماه پیشین و افزایش 92 درصدی نسبت به فروردین ماه سال 99 است.آمار معاملات انجام شده در مقایسه با اسفند و فروردین سال گذشته به ترتیب 60 و 68 درصد رشد داشته و به 2094 فقره معامله رسیده است.

این نشان دهنده رونق بازار مسکندر فروردین ماه سال 1400 نسبت به ماه مشابه سال گذشته بوده است. اما این رونق آن چنان قابل توجه نیست. به دلیل اینکه تعداد معاملات کم بوده است آمار و ارقام معاملات چندان قابل اتکا نیست. با همه این ها به نظر می رسد به دلیل رکود بازار ارز و طلا، از نرخ تورم در بازار مسکن کاسته شده است

با بررسی واحدهای مسکونی مورد معامله در شهر تهران متوسط متراژ واحدهای معامله شده چیزی نزدیک به 87 متر است که با توجه به این رقم، متوسط ارزش یک واحد مسکونی در تهران 2.5 میلیارد تومان است. اما همچنان می توان واحدهای مسکونی زیر یک میلیارد و حتی زیر 600 میلیون در برخی محله ها خریداری کرد. برای نمونه در محله فلاح یک آپارتمان 54 متری 19 ساله را می توان با 560 میلیون تومان خریداری کرد. در محله هاشم آباد شهر ری یک آپارتمان 64 متری 5 سال ساخت به قیمت 570 میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

کارشناسان حوزه مسکن، درباره آینده بازار مسکن نظرات متفاوتی ارائه می دهند اما بیشتر آن ها بر این نظرند که، این بازار در سال پیش رو ظرفیت افزایش قیمت را ندارد. هر چند قیمت مصالح ساختمانی نسبت به ابتدای سال قبل با رشد 100 درصدی مواجه شده است و بر اساس گفته نمایندگان مجلس، بازار سیمان نیز بدون نظارت، رها شده است، اما باید توجه داشت که قیمت مصالح ساختمانی در کاهش یا افزایش قیمت ها در بازار مسکن تاثیر چندانی ندارد. آن چه در ارزش گذاری این بازار تاثیر گذار است اثرات بازارهای موازی و تنش های اقتصاد کلان کشور است که در این بازارها نیز در ماه های اخیر با پایداری قیمت ها روبه رو بوده ایم.

نظرات تخصصی درباره آینده بازار مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می گوید: در حال حاضر که که معامله ای انجام نمی گیرد ولی پیش از عید نرخ ها ده تا 15 درصد کاهش داشتند احتمالا پس از این هم یک کاهش 25 درصدی خواهیم داشت تا قدرت خرید مردم بالا برود. بارها گفته ایم که باید ستاد تنظیم بازار در حوزه مسکن تشکیل شود و پلیس امنیت به عنوان یکی ار اعضای این ستاد بازار را زیر نظر بگیرد. برای نمونه ما اعلام می کنیم که قیمت ها افت داشته است ولی یک عده بساز و بفروش برای منافع شخصی می گویند قیمت ها کاهشی نیست. دلالان این بازار کاهش قیمت ها را مخالف منافع خود می دانند. لذا باید دراین باره نظارت بیشتری صورت گیرد.

اما بیت الله ستاریان-کارشناس حوزه مسکن- نظر دیگری دارد. او بیان می کند که : احتمالا تا 20 سال آینده بازار مسکن رشد کنونی خود را حفظ خواهد کرد مگر این که یک برنامه ریزی اساسی برای آن داشته باشیم مثلا برنامه برای ساخت 1.2 میلیون واحد مسکونی داشته باشیم و این برنامه را دنبال کنیم هنگامی که سهم مسکن در سبد خانوار کم شد و نرخ رشد قیمت مسکن صفر شد آن وقت است که به طرح های ساماندهی 40 تا 50 هزار واحد خالی می پردازیم برای همین است که در حال حاضر چون برنامه ای وجود ندارد درباره واحدهای خالی نظر می دهیم. و در انتها می فهمیم که این بحث نیز یک بحث بدون پایه است.

رکود بازار مسکن در خیز چهارم بیماری کرونا

با شروع موج چهارم خیزش بیماری کرونا دفاتر مشاور املاک از تاریخ 21 فروردین تعطیل شده اند. به همین علت بیشتر تبادلات حوزه مسکن در فضای مجازی شکل می گیرد. با اینکه بعد از تعطیلی دفاتر املاک، میزان آگهی ها کاهش پیدا کرده اما بازدید از این آگهی ها با افزایش روبه رو شده است. ام بیشتر جستجوها در فضای مجازی برای رصد نرخ ها و معاملات است

داده ها استخراج شده از یک سامانه ملکی نشان دهنده این است که در هفته آغازین فروردین ماه 1400 میزان آگهی ها با افزایش قابل توجهی همراه بوده اما با تعطیلی دفاتر مشاوره املاک، این روند کاهش پیدا کرده است.

البته باید توجه داشت که فروردین به علت تعطیلات نیمی از این ماه، بی رونق ترین ماه در بازار مسکن به شمار می رود. اما سه عامل، جهش کرونا، تعطیلی دفاتر املاک، جهش نرخ ها، رکود این ماه را بیشتر کرده است؛ چرا که در طول دو سه سال اخیر بازار مسکن تورم قابل ملاحظه ای را تجربه کرده است. در سال 1399 نیز پس از بازار بورس که 155 درصد رشد داشت بازار مسکن شهر تهران با رشد 85 درصدی در مرتبه دوم بازدهی سالیانه بین بازارهای موازی قرار داشت.

خریداران در انتظار انتخابات

به نظر می رسد با بازگشایی دفاتر املاک نیز بازار مسکن همچنان راکد بماند. همانطور که بیان شد آمار و ارقام معاملات فروردین ماه هم به دلیل کم بودن معاملات چندان قابل اتکا نیست. کارشناسان بر این نظرند که حداقل تا انتخابات ریاست جمهوری خردادماه وضعیت به همین شکل است و پس از آن است که شاید تحولاتی در بازار مسکن رخ بدهد.

از طرفی با توجه به زمزمه های مبنی بر بستن مالیات بر واحدهای خالی، تحرک برای فروش یا اجاره واحدهای مسکونی در شهر تهران افزایش یافته و البته بر میزان فروشندگان واحدهای مسکونی نیز اضافه شده است که اتفاقا، اغلب این واحدها در مناطق شمالی شهر قرار دارند. در شهر تهران هر ثانیه یک آگهی فروش جدید ثبت می شود؛ این در صورتی است که تمام معاملات انجام شده در اسفند ماه فقط 5300 فقره بود که نشان از یک رکود بی سابقه در میزان معاملات در میان ماه های اسفند سال های 1388 به بعد به شمار می رود.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۲۹.۳میلیون تومان

قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در فروردین ماه 1400، 29 میلیون 320 هزارتومان بوده که در مقایسه با ماه گذشته 3.1 درصد افت و به نسبت ماه مشابه سال گذشته 91.7 درصد رشد داشته است. بر طبق گزارش بانک مرکزی معاملات صورت گرفته در این ماه 2.1 هزار فقر بوده که نشان دهنده افت 60 درصدی نسبت به ماه قبل و رشد 68 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.